ImmoFluss

Schlägt für einen bekannten monatlichen Hausgeld-Gesamtbetrag die Aufteilung in umlagefähig, nicht umlagefähig und Rücklage vor. Nutzt das Verhältnis des jüngsten hinterlegten Zeitraums derselben Immobilie, sonst eine als Schätzung markierte Standardverteilung. Schreibt nichts: Vorschlag inklusive Herkunft (basis) nennen, bestätigen oder korrigieren lassen und erst dann set_hausgeld_periods oder update_hausgeld aufrufen.

suggest_hausgeld_split

Speichert einen vollständigen Hausgeld-Jahresplan für genau eine Immobilie atomar. Damit lassen sich unterschiedliche Monatsbeträge als mehrere nicht überlappende Zeiträume abbilden, z.B. Januar–März 300 € und April–Dezember 260 €. Das Tool ersetzt ALLE vorhandenen Hausgeld-Zeiträume dieser Immobilie in diesem Jahr. Deshalb vorher list_hausgeld aufrufen, den vollständigen neuen Plan mit Monatsbereichen und drei Betragsbestandteilen nennen und ausdrücklich bestätigen lassen. Kennt der Nutzer nur den Gesamtbetrag, erst suggest_hausgeld_split aufrufen und den Vorschlag bestätigen lassen – die Aufteilung in umlagefähig, nicht umlagefähig und Rücklage niemals selbst ausdenken.

set_hausgeld_periods

Ändert genau einen vorhandenen Hausgeld-Zeitraum. Vorher list_hausgeld aufrufen und nur eine echte hausgeldId verwenden. Der geänderte Zeitraum darf sich nicht mit einem anderen Zeitraum derselben Immobilie und desselben Jahres überschneiden. Nur nach einem eindeutigen Änderungsauftrag aufrufen.

update_hausgeld

Löscht genau einen Hausgeld-Zeitraum. Vorher list_hausgeld aufrufen, Immobilie, Jahr, Zeitraum und Monatsbetrag nennen und ausdrücklich bestätigen lassen; Löschen ist nicht rückgängig zu machen.

delete_hausgeld

Listet die Hausgeld-Zeiträume des Nutzers mit Immobilie, Jahr, Gültigkeitsmonaten, monatlicher Aufteilung in umlagefähig/nicht umlagefähig/Rücklage sowie Jahresbeträgen. VOR jeder Aussage oder Änderung am Hausgeld aufrufen; optional nach Immobilie und Jahr filtern.

list_hausgeld

Durchsucht die offizielle ImmoFluss-Hilfe (kuratierte Wissensbasis) nach Anleitungen und Feature-Erklärungen. IMMER aufrufen, bevor du Fragen zur Bedienung der App beantwortest ('Wie lege ich … an?', 'Wo finde ich …?') — antworte auf Basis der Treffer, nicht aus dem Gedächtnis. Ohne query: Themen-Übersicht.

search_app_help

Legt eine neue Immobilie an. Pflicht: name. Optional: adresse, typ (Standard: Wohnung), kaufpreis, qm, baujahr, kaufdatum (Standard: heute), geschaetzteKaltmiete, notizen. NUR aufrufen, wenn der Nutzer das Anlegen eindeutig bestätigt hat. Details wie AfA und Kaufnebenkosten kann der Nutzer danach in der App verfeinern.

create_property

Ändert Stammdaten einer bestehenden Immobilie: Name, Kaufpreis, qm, Baujahr, manuell geschätzter Wert, Notizen, Übergang von Nutzen und Lasten (uebergangNutzenLasten, bestimmt den AfA-Beginn) (nur die übergebenen Felder werden geändert). VORHER list_properties aufrufen und die echte propertyId verwenden. NUR aufrufen, wenn der Nutzer die Änderung eindeutig bestätigt hat.

update_property

Listet alle Immobilien des Nutzers mit ID, Name, Adresse, Typ, Kaufpreis, qm, Baujahr, Kaufdatum, Wertschätzungen und Anlagedatum — sortiert nach zuletzt angelegt (neueste zuerst). IMMER aufrufen, bevor du Immobilien des Nutzers erwähnst, vorschlägst oder zuordnest — verlasse dich nie auf Namen aus deinem Gedächtnis oder früheren Unterhaltungen.

list_properties

Zeigt Abo-Tier des ImmoFluss-Kontos und das heutige MCP-Nutzungskontingent. Verbraucht selbst kein Kontingent.

get_account_status

Legt einen neuen Kredit/Darlehen an. Pflicht: name, bank, ursprungsBetrag, jahreszins (in %, z.B. 3.8). kreditart: Annuitätendarlehen (Standard, braucht monatlicheRate), Tilgungsdarlehen (konstante monatlicheTilgung, sinkende Rate), Endfälliges Darlehen (nur Zinsen; optional faelligkeitsdatum und Tilgungsersatz wie Bausparvertrag mit tilgungsersatzRate), KfW-Darlehen, Variables Darlehen (zinsbindungJahre 0, referenzzins + zinsaufschlag), Forward-Darlehen, Bauspardarlehen, Privatdarlehen, Sonstiges Darlehen. tilgungsfreieMonate für Zins-only-Anlaufzeit (z.B. KfW). restschuld Standard: ursprungsBetrag. Für die Immobilien-Zuordnung VORHER list_properties aufrufen. NUR aufrufen, wenn der Nutzer das Anlegen eindeutig bestätigt hat.

create_loan

Ändert Felder eines bestehenden Kredits (nur die übergebenen Felder werden geändert). VORHER list_loans aufrufen und die echte loanId verwenden. NUR aufrufen, wenn der Nutzer die Änderung eindeutig bestätigt hat.

update_loan

Listet alle Kredite/Darlehen des Nutzers mit Bank, Ursprungsbetrag, Rate, Zins, Tilgung und restschuldHeute (aktuelle Restschuld aus der Tilgungsrechnung der App). Für Fragen zur Restschuld immer restschuldHeute nennen, nicht selbst nachrechnen.

list_loans

Erstellt ein Feedback-Ticket, wenn ein MCP-Tool fehlt, ein MCP-Server nicht funktioniert, Berechtigungen fehlen oder der Nutzer sich eine neue KI-/MCP-Funktion wünscht. Nutze dieses Tool nur, wenn der Nutzer ausdrücklich ein Ticket erstellen möchte oder seine Meldung klar als Feedback/Wunsch gemeint ist. Sammle, soweit vorhanden, gewünschte Aktion, betroffenen MCP-Server, fehlendes Tool, vorhandene Tools, Fehlermeldung, Client/App-Version und ob ein Reconnect nötig sein könnte. Dieses Tool verbraucht kein MCP-Tageskontingent.

submit_mcp_feedback

Zeigt MCP-Server-Version, Tool-Katalog-Version und Hinweise zum Aktualisieren der Tool-Liste. Verbraucht selbst kein Kontingent.

get_mcp_server_status

Markiert die Miete eines Mieters für einen Monat (Standard: aktueller Monat) als eingegangen – wie das Abhaken im Mieteingang der App. Für Barzahlungen oder Überweisungen, die die Bank nicht erkannt hat: 'Ali hat bar bezahlt', 'Die Miete von Lisa für September ist da'. amount = insgesamt für den Monat erhaltener Betrag (weglassen = volle Miete; weniger = Teilzahlung), paidDate optional. VORHER list_tenants.

mark_rent_paid

Mieteingang eines Monats (Standard: aktueller Monat): pro Mieter, ob die Miete bezahlt, teilweise bezahlt, überfällig oder noch nicht fällig ist, mit Soll, eingegangenem Betrag, offenem Rest, Zahlungsdatum und ob die Bank sie erkannt hat. Dieselbe Logik wie der Mieteingang in der App. Für Fragen wie 'Wer hat diesen Monat noch nicht gezahlt?', 'Ist die Miete von X da?', 'Wie viel Miete fehlt im September?'. Optional nach Immobilie filtern.

get_rent_status

Legt einen neuen Mieter an. Pflicht: name, immobilieId (VORHER list_properties aufrufen — echte ID verwenden), kaltmiete. mietbeginn Standard: heute. haushaltsgroesse = Personen im Haushalt (optional, nur wenn der Nutzer sie nennt — nicht schätzen). NUR aufrufen, wenn der Nutzer das Anlegen eindeutig bestätigt hat.

create_tenant

Listet alle Mieter des Nutzers mit Name, Kontaktdaten, zugeordneter Immobilie (immobilieId), Kaltmiete, Nebenkosten, Personen im Haushalt (haushaltsgroesse, fehlt = nicht erfasst), Mietbeginn/-ende. Vor jeder Aussage über Mieter aufrufen — nicht raten. Zahlungsstatus steht hier NICHT drin: dafür get_rent_status bzw. get_tenant_account.

list_tenants

Ändert Felder eines bestehenden Mieters (nur die übergebenen Felder werden geändert), z.B. neue Kaltmiete, Kontaktdaten oder Mietende (Auszug). VORHER list_tenants aufrufen und die echte tenantId verwenden. mietende="" entfernt ein gesetztes Mietende, haushaltsgroesse=0 die Personenzahl. NUR aufrufen, wenn der Nutzer die Änderung eindeutig bestätigt hat.

update_tenant

Mieterkonto eines Mieters: aktueller Rückstand mit allen offenen Posten (Miete, Nebenkostennachzahlung, Kaution), Mahnstufen, Überzahlungen und der Zahlungsverlauf der letzten Monate. Für Fragen wie 'Zahlt X pünktlich?', 'Wie hoch ist der Rückstand von X?'. VORHER list_tenants aufrufen und die echte tenantId verwenden.

get_tenant_account

Startet einen deutschen Mietvertrag: sammelt die Vertragsdaten und legt sie als Entwurf im Konto des Nutzers ab. Nutze dieses Tool, wenn der Nutzer sinngemäß sagt 'erstell mir einen Mietvertrag', 'neuer Mieter zieht ein' oder 'Vertrag für die Wohnung X'. Vorgehen: VORHER list_properties aufrufen und die echte immobilieId verwenden (nur wenn die Immobilie nicht in ImmoFluss liegt, stattdessen propertyAddress angeben); danach die bekannten Daten in EINEM Aufruf übergeben, statt jede Angabe einzeln zu erfragen. Das Ergebnis nennt unter missing genau die noch fehlenden Pflichtangaben — frage sie gebündelt nach und ergänze sie mit update_rental_contract_draft. warnings enthält rechtliche Hinweise (z.B. Kaution über drei Kaltmieten nach § 551 BGB, Befristung ohne Grund nach § 575 BGB) — diese IMMER wörtlich an den Nutzer weitergeben. Das Tool erzeugt bewusst KEIN PDF: Den fertigen Vertrag erstellt, prüft und unterschreibt der Nutzer im Mietvertrags-Assistenten der ImmoFluss-App, den der zurückgegebene openUrl-Link mit allen Daten vorausgefüllt öffnet. Nenne diesen Link immer.

create_rental_contract_draft

Ergänzt oder ändert Felder eines Mietvertrags-Entwurfs (nur die übergebenen Felder werden geändert). VORHER list_rental_contract_drafts oder get_rental_contract_draft aufrufen und die echte draftId verwenden. Nach jeder Ergänzung liefert das Tool erneut missing und warnings — arbeite die Liste ab, bis complete=true ist, und nenne dem Nutzer dann den openUrl-Link.

update_rental_contract_draft

Liefert einen Mietvertrags-Entwurf vollständig mit allen Feldern, den fehlenden Pflichtangaben und den rechtlichen Hinweisen. Nutze es, bevor du einen Entwurf zusammenfasst oder änderst.

get_rental_contract_draft

Löscht einen Mietvertrags-Entwurf endgültig. VORHER list_rental_contract_drafts aufrufen, dem Nutzer Objekt und Mieter des Treffers nennen und seine ausdrückliche Bestätigung einholen.

delete_rental_contract_draft

Listet die Mietvertrags-Entwürfe des Nutzers (neueste zuerst) mit Objekt, Parteien, Mietbeginn, Miete und ob sie vollständig sind. Vor jeder Aussage über bestehende Entwürfe aufrufen.

list_rental_contract_drafts

Erzeugt das fertige Mietvertrags-PDF (alle 18 Paragraphen) direkt auf dem Server aus einem vollständigen Entwurf. VORHER list_rental_contract_drafts oder get_rental_contract_draft aufrufen, die echte draftId holen und sicherstellen, dass complete=true ist. Das PDF wird in der Dokumentenablage des Nutzers gespeichert; zurück kommen Dateiname, Größe und downloadUrl. Gib dem Nutzer die downloadUrl weiter.

generate_rental_contract_pdf

Erstellt aus einer ausgewerteten WEG-Abrechnung (analysisId) die Betriebskostenabrechnung für einen Mieter: Zeitraum aus Mietzeit und Abrechnungszeitraum, umlegbare Anteile, Grundsteuer (automatisch aus dem Bescheid in der App, falls nicht in der WEG-Abrechnung), CO2-Abzug, Vorauszahlungen aus den erfassten Mieten. Speichert die Abrechnung in der App und erzeugt das PDF (downloadUrl). Versendet NICHTS an den Mieter. Vorher müssen alle 'bitteKlaeren'-Positionen über umlegen/beiMir entschieden sein.

create_nebenkosten_abrechnung

Listet die Nebenkostenabrechnungen mit Jahr, Mieter, Immobilie, Kosten, Mieteranteil, Vorauszahlung, Ergebnis (Nachzahlung/Guthaben) und Versanddatum – plus 'offen': Mieter, für die eine Abrechnung des Vorjahres noch fehlt bzw. nicht versendet ist, mit gesetzlicher Frist. Für 'Welche Nebenkostenabrechnungen fehlen noch?', 'Was kam bei der Abrechnung von X raus?'. Optional year.

list_nebenkosten_abrechnungen

Durchsucht die hochgeladenen, noch nicht final als Ausgabe gespeicherten Belege des Nutzers. Liefert Status, erkannte Beträge, Händler, Datum, Kategorie, Titelvorschlag und eine mögliche steuerliche Aufteilung (z.B. Kaufvertrag als Anschaffungsnebenkosten plus Grundschuld als Finanzierungskosten) mit Belegstellen und Prüfhilfen. Optional werden Bild-/PDF-URLs geliefert. Nutze dieses Tool, wenn der Nutzer nach offenen, hochgeladenen, analysierten oder zu prüfenden Belegen fragt. Eine erkannte Aufteilung immer verständlich erklären und vor dem Speichern vom Nutzer bestätigen lassen.

search_pending_receipts

Kompakte Übersicht: Anzahl Immobilien/Mieter/Kredite, Gesamt-Kaufpreis, monatliche Kaltmiete gesamt, Ausgaben im laufenden Jahr.

get_portfolio_summary

Berechnet eine steuerliche Jahresübersicht im Anlage-V-Stil für ein Kalenderjahr: Mieteinnahmen aus tatsächlich eingegangenen Zahlungen (pro Immobilie, ohne Kautionen), Werbungskosten (sofort abziehbare Ausgaben nach Kategorie, Finanzierungskosten, Fahrtkosten, absetzbares Hausgeld, Grundsteuer, Schuldzinsen aus der Kredit-Tilgungsrechnung, Sonderzinsen), AfA pro Immobilie (§ 7 EStG, Gebäudeanteil, Kaufnebenkosten in der Bemessungsgrundlage, aktivierte Herstellungskosten) und den Einnahmen-Überschuss. Nutze dieses Tool für Fragen wie 'Wie sieht mein Steuerjahr 2025 aus?', 'Was kann ich absetzen?', 'Wie viel AfA/Zinsen habe ich?' oder als Grundlage für die Anlage V. Ohne year: aktuelles Kalenderjahr. Die Werte sind eine unverbindliche Orientierung (keine Steuerberatung) und spiegeln die Steuer-Übersicht der App.

get_tax_summary

Trägt einen eigenen Termin in den Termine-Screen der App ein (mit Erinnerung am Vortag): art = eigentuemerversammlung | handwerker | uebergabe | besichtigung | frist | sonstiges, date JJJJ-MM-TT, optional time HH:MM, propertyId (aus list_properties) und note. Für 'Trag mir die Eigentümerversammlung am 12.11. ein', 'Handwerker kommt Dienstag um 9'.

create_termin

Was steht an? Dieselben Termine & Fristen wie der Termine-Screen der App: Zinsbindungsende und Anschlussfinanzierung, endfällige Darlehen, Tilgungsbeginn, Mietende, Staffelmiet-Sprünge, Nebenkostenabrechnungs-Fristen, Grundsteuer-Raten, Steuererklärung und eigene Termine – getrennt nach überfällig, kommend (Standard 90 Tage, days bis 730) und möglich (Chancen wie Mieterhöhung).

get_upcoming_deadlines

Liest eine hochgeladene WEG-Jahresabrechnung (Hausgeld-/Einzelabrechnung der Hausverwaltung) per KI aus und sortiert jede Position: auf den Mieter umlegbar (§ 2 BetrKV), bleibt beim Vermieter (Verwaltung, Instandhaltung, Rücklage …) oder bitte klären. Liefert analysisId, Summen, Abgleich mit der Summe der Verwaltung, Abrechnungsergebnis gegenüber der WEG, Hinweise (Grundsteuer fehlt, CO2-Anteil). Aufrufen, wenn der Nutzer eine Jahres-/Hausgeldabrechnung schickt oder daraus die Nebenkostenabrechnung für den Mieter will. Im MCP: Dokument vorher mit upload_receipt hochladen und dessen receiptId übergeben.

analyze_weg_abrechnung

Schreibt eine freundliche Zahlungserinnerung an einen Mieter für einen Monat (Standard: aktueller Monat) mit offenem Betrag und liefert fertige Links für WhatsApp und E-Mail. Verschickt NICHTS selbst: Der Nutzer tippt auf den Link und sendet von seinem eigenen Handy. Für 'Erinnere X an die Miete', 'Schreib Y wegen der fehlenden Miete'. VORHER list_tenants aufrufen; ist die Miete schon da, kommt ein Hinweis statt Text.

draft_rent_reminder